空き家

空き家の売却と空家法

使っていない家を持ち続けるか、売るか。改正空家法の管理不全空家等の仕組みと、保有を続けた場合の費用を並べて判断材料にします。

このページの要点

令和5年（2023年）12月13日施行の改正空家法で「管理不全空家等」が新設されました。放置すれば特定空家等になるおそれがある空き家として市町村長から勧告を受けると、固定資産税の住宅用地特例が解除されます。持ち続ける費用と売却の判断を、この仕組みを前提に比べます。

空家法の主な仕組み

区分	状態	市町村の措置
空家等	居住その他の使用がなされていないことが常態である建築物など	所有者等は適切な管理に努める
管理不全空家等（法13条）	適切な管理が行われず、そのまま放置すれば特定空家等に該当するおそれがある	指導、改善されなければ勧告。勧告で住宅用地特例が解除
特定空家等	倒壊等著しく保安上危険となるおそれがあるなど	助言・指導、勧告、命令、代執行など

住宅用地特例は、住宅が建っている土地の固定資産税の課税標準を1/6などに減額する措置です。熊本県・静岡市は、管理不全空家として勧告を受けた場合にこの特例が解除されると案内しています。改正ではこのほか、所有者がいない空き家などについて市町村長が財産管理人の選任を請求できる仕組みや、市町村が区域を定めて活用を促す「空家等活用促進区域」も設けられました。

国土交通省の空家法関連ページには、令和8年9月3日施行の関係法律の整備に伴う一部改正も掲載されています。最新の条文はe-Gov法令検索で確認してください。

持ち続ける費用を書き出す

費用	中身	確認先
固定資産税・都市計画税	毎年の課税明細の額。勧告を受けた場合の変化	市区町村の資産税担当
管理	通風・清掃・草木の手入れ、遠方なら交通費や管理委託費	見積・実費
保険	空き家で加入できる火災保険の条件	保険会社
修繕	屋根・外壁・塀など、近隣に影響する部分	工事見積
光熱・通信の基本料	止めるか残すか	契約先

計算例：1年待つ費用

【仮定】固定資産税等12万円/年、管理の交通費・委託費24万円/年、保険3万円/年、修繕の予備10万円/年。

1年保有すると49万円。仲介で高く売れる見込みとの差額がこれを上回るか、期間がさらに延びた場合も含めて比べます。数字はすべて説明用の仮定です。

空き家を売るときに確認する制度

相続した空き家の特例：被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（国税庁No.3306）は、昭和56年5月31日以前に建築された家屋などが対象で、売却期限があります（旧耐震の家の売却）。
相続登記：名義が亡くなった方のままなら、売却の前に相続登記が必要です（相続登記が未了の不動産を売る）。
低廉な空家等の仲介手数料の特例：令和6年7月1日以降、物件価格800万円以下の宅地・建物は、仲介手数料の上限を超えて30万円×1.1倍以内まで受領できる特例があります（買取と仲介の違い）。

自治体からの通知が届いたら

通知の名称（情報提供、助言・指導、勧告など）と、求められている措置を確認した
期限と、相談先の担当課・電話番号を控えた
指摘された箇所（屋根、外壁、塀、草木など）の写真と見積を用意した
売却を予定している場合、その時期と方法を担当課に伝えた

2案の手取りを計算する残置物の片付けを確認

出典・参照した一次情報（確認日：2026年10月11日）

管理不全空家等・特定空家等の判断や勧告の運用は市町村ごとです。物件所在地の空き家担当課と資産税担当課で、現在の状態と税の扱いを確認してください。