事故物件の告知範囲と期間

国土交通省のガイドライン（令和3年10月8日公表）が示す、告げなくてもよい場合・告げる場合・告げる内容を、売買の売主が準備する順に整理します。

ガイドラインの位置づけと対象

国土交通省は令和3年（2021年）10月8日に「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を公表しました。不動産取引に係る心理的瑕疵に関する検討会の議論を踏まえたもので、宅地建物取引業者が人の死に関する事案をどう調査し、どう告げるかの判断基準を示しています。

• 対象は居住用不動産：住宅として使われる不動産が対象です。オフィスなど事業用の不動産は対象外とされています。
• 民事上の責任を決めるものではない：ガイドラインに沿って対応しても民事上の責任を回避できるものではなく、責任の有無は契約内容などから個別に判断されると明記されています。

原則として告げなくてもよい3つの場合

①の例外：長期間人知れず放置されたことなどにより特殊清掃や大規模リフォーム等が行われた場合は、①の「告げなくてよい」から外れます。②③についても、事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に高い事案は除かれます。

区分にかかわらず告げる必要がある場合

• 買主・借主から事案の有無について問われた場合
• 社会的影響の大きさから、買主・借主が把握しておくべき特段の事情があると認識した場合

この2つは、事案発生（発覚）からの経過期間や死因にかかわらず告げる必要があるとされています。

売主の側から見た「期間」の考え方

ガイドラインが期間の目安（概ね3年）を示しているのは賃貸借取引の②だけです。売買取引には「何年経てば告げなくてよい」という目安はありません。売却を検討する時点で何年前の出来事であっても、①③に当たらず取引判断に重要な影響を及ぼすと考えられる事案は、告知の対象として扱われる前提で準備します。

告げる場合の内容

亡くなった方や遺族の名誉・生活の平穏に配慮し、氏名、年齢、住所、家族構成、具体的な死の態様、発見状況などを告げる必要はないとされています。後日のトラブル防止のため、書面の交付等によることが望ましいとされています。

宅建業者の調査と、売主に求められること

• 宅建業者は、人の死に関する事案を疑わせる特段の事情がない限り、自発的に調査する義務まではないとされています。
• 媒介をする宅建業者は、売主に告知書（物件状況等報告書）等への記載を求めることで、通常の調査義務を果たしたものとされます（重大な過失がない場合）。
• 近隣住民への聞き込みやインターネット調査は原則として義務ではなく、行う場合は名誉や生活の平穏への配慮が求められています。
• ガイドラインは、売主が事案の存在を故意に告知しなかった場合等には民事上の責任を問われる可能性があることを、宅建業者が事前に伝えることが望ましいとしています。

つまり、告知の起点になるのは売主が告知書に書く内容です。直接買取でも仲介でも、知っている事実を時期・場所・死因・特殊清掃の有無に分けてメモにし、告知書に記載できる状態にしておくことが準備の中心になります。

売却前に手元でそろえるもの

• 発生（発覚）の時期、場所（室内・ベランダ・共用部分など）、死因の区別をメモにした
• 特殊清掃、消臭、内装の張替えなどを行った場合は、作業日と業者の書類を保管している
• 集合住宅の場合、事案のあった場所が「日常使用する共用部分」か「通常使用しない共用部分」かを管理会社に確認した
• 報道などで広く知られた事案かどうかを、自分の把握している範囲で整理した
• 告知書の記載内容について、媒介業者・買取業者から書面で受け取る控えを確保する