旧耐震（1981年以前）の家の売却
昭和56年（1981年）6月1日を境に耐震基準が変わりました。旧耐震の家を売るときに、どの資料で判定し、相続物件ならどの税の特例に関わるかを整理します。
旧耐震は、昭和56年（1981年）5月31日以前の基準で建てられた建築物を指すのが一般的です。区分の判定は登記の新築年月日ではなく、建築確認の時期で扱う制度が多いため、確認済証や建築計画概要書で確かめます。相続した旧耐震の家は、税の特例の要件にも関わります。
旧耐震と新耐震の区分
新潟県の住宅耐震化率の公表資料では、昭和56年6月1日以降の新耐震基準で建築されたものと、昭和56年5月31日以前に旧耐震基準で建築されたものを区別しています。自治体の耐震診断の補助では、対象を「昭和56年5月31日以前に確認申請を受けて建築された木造一戸建て住宅」とする例があります（箕面市）。
| 資料 | わかること | 入手先の例 |
|---|---|---|
| 確認済証（建築確認通知書） | 建築確認を受けた日 | 建築時の書類一式、なければ自治体で記録の有無を照会 |
| 建築計画概要書・台帳記載事項証明 | 確認・検査の記録 | 建物所在地の特定行政庁 |
| 登記事項証明書 | 新築年月日（確認日ではない） | 法務局 |
| 検査済証 | 完了検査を受けたか | 建築時の書類一式 |
登記上の新築年月日が昭和56年6月以降でも、確認申請が5月以前なら旧耐震の扱いになる可能性があります。
相続した旧耐震の家と「空き家の3,000万円特別控除」
国税庁タックスアンサーNo.3306「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」は、旧耐震の家を相続して売る場合に検討する代表的な制度です。主な要件は次のとおりです（令和8年4月1日現在法令等）。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 控除額 | 譲渡所得から最高3,000万円。令和6年1月1日以後の譲渡で相続人が3人以上の場合は2,000万円まで |
| 家屋の要件 | 相続開始直前に被相続人が住んでいた家屋で、昭和56年5月31日以前に建築されたもの。区分所有建物登記がされている建物は除く。相続開始直前に被相続人以外に住んでいた人がいないこと |
| 耐震・取壊し | 譲渡時に一定の耐震基準を満たすこと、または譲渡の日の属する年の翌年2月15日までに耐震基準を満たすか取り壊すこと |
| 売却代金 | 1億円以下 |
| 売却の期限 | 相続開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで |
| 適用期間 | 平成28年4月1日から令和9年12月31日までの譲渡 |
現況のまま売る場合、譲渡後の耐震改修や取壊しが要件に関わります。買取業者や買主が工事をする前提で売るなら、誰がいつまでに何をし、必要な証明書類をどう受け取るかを契約前に決めておく必要があります。適用できるかは、税務署または税理士に事前に確認してください。
売り方の3パターン
| 売り方 | 売主の負担 | 確認すること |
|---|---|---|
| 建物付きのまま売る | 小さい | 査定が建物をどう評価しているか（価値ゼロ・解体費控除など） |
| 耐震改修してから売る | 診断・設計・工事費、期間 | 自治体の耐震診断・改修の補助、工事後の証明書類 |
| 解体して更地で売る | 解体費、滅失登記 | 解体後の固定資産税の住宅用地特例の扱い（1月1日時点の現況で判断されるのが一般的なため、時期を市区町村に確認） |
計算例：建物を残すか、解体するか
【仮定】建物付きの提示2,000万円（解体は買主負担）と、更地での提示2,300万円（解体費200万円・滅失登記等5万円は売主負担）。
差し引きは 2,300万−205万＝2,095万円 対 2,000万円で、更地の方が95万円多い計算です。ただし解体期間中の保有費や、解体後の税負担の変化を加えると差は縮みます。数字はすべて説明用の仮定です。
査定前にそろえるもの
- 確認済証・検査済証、なければ自治体での記録照会の結果
- 過去の耐震診断・改修工事の書類（あれば）
- 相続した家なら、相続開始日と、相続直前の居住者の状況
- 自治体の耐震診断・改修・除却の補助制度の有無
耐震診断・改修の補助は自治体ごとに条件と受付期間が異なります。建物所在地の市区町村の耐震担当窓口で確認し、税の特例は税務署または税理士に確認してください。
