相続登記が未了の不動産を売る

登記名義が亡くなった方のままでは売却できません。2024年4月に始まった相続登記の義務化の期限と、売却までに必要な手順を整理します。

相続登記の義務の内容

相続人申告登記

期限内に、自分が登記上の所有者の相続人であることなどを登記官に申し出ることで義務を履行したことにできる制度です。申し出た相続人だけが義務を履行したことになります。この申出は持分や所有権の移転を登記するものではないため、売却するときは改めて相続登記が必要になります。

住所等変更登記の義務化（令和8年4月1日施行）

所有者の氏名・住所などが変わった場合、変わった日から2年以内に変更登記を申請する義務も始まっています。正当な理由なく怠ると5万円以下の過料の対象です。施行日前の変更で未登記のものは令和10年3月31日が期限です。売却の決済でも、登記上の住所と現住所が違えば変更登記が必要になるため、相続登記とあわせて確認します。

売却までの流れ

1. 相続人の確定：被相続人の出生から死亡までの戸籍などを集め、相続人を確定します。
2. 遺言の確認：遺言書の有無と内容を確認します。
3. 遺産分割協議：誰がどの不動産を取得するか、売却して代金を分けるかを決め、協議書を作ります。
4. 相続登記：取得する人の名義に登記します。複数人で取得すれば共有の登記になります。
5. 売却：登記名義人が売主となって契約・決済します。共有なら全員が売主です。

相続未登記の物件で起きやすい論点

• 数次相続：登記名義が祖父母のままなど、相続が何代も重なっていると相続人が増え、合意形成に時間がかかります。
• 連絡が取れない相続人：遺産分割ができない場合の手続や、共有になった後の所在等不明共有者の制度は共有持分の売却と民法のルールで整理しています。
• 空き家の特例の期限：被相続人の居住用財産（空き家）の特例は、相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却が要件の一つです（旧耐震の家の売却）。登記の遅れが売却時期に影響しないよう、逆算して進めます。
• 取得費の資料：先祖伝来の土地などで取得費が分からない場合、売った金額の5％相当額を取得費とすることができます（国税庁No.3258）。購入時の契約書が残っていないかも探します。

買取業者・仲介業者に相談するときに渡すもの

• 登記事項証明書（現在の名義人がわかるもの）
• 相続人の一覧と、連絡が取れるかどうか
• 遺産分割協議の進み具合（未着手・協議中・合意済み）
• 固定資産税の納税通知書（課税明細）
• 相続登記を依頼する司法書士が決まっているか