共有持分の売却と民法のルール

全体を売るのか、自分の持分だけを処分するのか。民法の共有ルールと、2023年4月に始まった所在等不明共有者の制度を、売却ルートごとに整理します。

共有物の「変更」と「管理」（民法251条・252条）

不動産全体の売却は、共有物そのものを処分する行為です。全員で売主になるのが基本で、一人でも反対すれば全体での売却は進みません。一方、自分の持分だけを売ることは、他の共有者の同意がなくてもできると一般に解されています。

連絡が取れない・返事がない共有者がいる場合

• 変更：他の共有者を知ることができない、または所在を知ることができない場合、裁判所は、その共有者以外の同意で変更を加えることができる旨の裁判ができます（251条2項）。
• 管理：所在等が不明な場合や、相当の期間を定めて賛否を問うても明らかにしない場合、裁判所は、その共有者以外の持分の過半数で決められる旨の裁判ができます（252条2項）。

所在等不明共有者の持分を取得・譲渡する制度

持分の取得（民法262条の2）

• 不動産の共有者が、他の共有者を知ることができない、またはその所在を知ることができないとき、裁判所は請求した共有者にその持分を取得させる裁判ができます。
• 対象の不動産について共有物分割請求または遺産分割の請求があり、他の共有者が異議の届出をした場合は、この裁判はできません。
• 所在等不明共有者の持分が相続財産で、共同相続人間で遺産分割をすべき場合は、相続開始から10年を経過していないとこの裁判はできません。
• 持分を取得された所在等不明共有者は、取得した共有者に対して時価相当額の支払を請求できます。

持分の譲渡権限の付与（民法262条の3）

• 裁判所は、請求した共有者に、所在等不明共有者の持分を特定の者に譲渡する権限を与える裁判ができます。
• 条件は、所在等不明共有者以外の共有者全員が、持分の全部をその特定の者に譲渡することです。つまり、不動産全体を第三者へ売るための制度です。
• 遺産共有の場合の10年要件は、262条の2と同じです。譲渡後、所在等不明共有者は譲渡した共有者に、不動産の時価相当額を持分に応じて按分した額の支払を請求できます。

売却ルートの比較

計算例：按分額は手取りの上限ではない

共有者と話す前に整理すること

• 登記事項証明書で共有者全員の氏名・住所・持分割合を確認した
• 相続登記が済んでいない持分がないか確認した（相続登記の義務化）
• 誰が住んでいる・使っているか、賃貸している場合は賃料の受け取り方を整理した
• 固定資産税、修繕費などの立替額を年ごとに一覧にした
• 連絡が取れない共有者について、住民票・戸籍の附票など調べた範囲を記録した