借地権・底地の売却

借地上の建物を売る側と、底地を売る地主の側。どちらも契約内容と地主・借地人の関係で選べる方法が決まります。根拠となる条文と、先に見る契約条項を整理します。

用語の整理

借地権の存続期間は30年が原則で、契約でこれより長い期間を定めればその期間になります（借地借家法3条）。平成4年（1992年）8月1日の借地借家法施行より前に設定された借地権には、更新などについて旧借地法の規定が適用される部分があるため、契約時期の確認が欠かせません。

借地権（建物）を売る場合

地主の承諾

賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ賃借権を譲り渡すことができず、無断で第三者に使用させた場合、賃貸人は契約を解除できます（民法612条）。借地権が土地賃借権であれば、建物の売却に先立って地主の承諾を得るのが基本です。

承諾が得られないとき

第三者が賃借権を取得しても地主に不利となるおそれがないのに地主が承諾しない場合、借地権者の申立てにより、裁判所は承諾に代わる許可を与えることができます（借地借家法19条1項）。裁判所は、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、借地条件を変更したり、許可を財産上の給付にかからせたりすることができます。

建物登記の名義

借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記された建物を所有していれば第三者に対抗できます（借地借家法10条1項）。相続後に建物の名義変更をしていない場合は、売却前に相続登記を済ませる必要があるかを司法書士に確認します。

底地を売る場合

底地は、借地人が建物を所有して利用しているため、地主が自由に使える土地ではありません。買い手として考えられるのは、借地人本人、底地をまとめて取得する事業者、一般の投資家などです。地代の水準、契約期間、更新の経緯によって評価が変わるため、査定では次の資料を示します。

• 土地賃貸借契約書（ない場合は、地代の受領記録や過去のやり取り）
• 地代の額と改定履歴、滞納の有無
• 借地人の建物の登記事項証明書
• 更新料・承諾料などの受領履歴（契約に定めがあるかどうか）

借地人と地主の選択肢

契約書で先に見る条項

• 契約の始期（平成4年8月1日より前か後か）と、残りの期間
• 定期借地権かどうか（期間満了で更新がない契約か）
• 増改築・建替えの禁止や承諾に関する特約
• 譲渡・転貸の承諾に関する定め、承諾料の定め
• 地代の額、支払方法、滞納の有無