再建築不可物件と接道義務

道路に2m以上接していない敷地は、そのままでは建替えができません。建築基準法42条・43条の仕組みと、例外の認定・許可、売却前に調べる順番をまとめます。

接道義務の中身（建築基準法42条・43条）

建築基準法43条1項は、建築物の敷地が道路に2メートル以上接しなければならないと定めています。ここでいう「道路」は42条の道路で、原則は幅員4メートル以上です。

• 42条2項の道路（いわゆる2項道路）：都市計画区域の指定時などにすでに建築物が立ち並んでいた幅員4m未満の道で、特定行政庁が指定したものは道路とみなされます。この場合、原則として道の中心線から水平距離2mの線が道路境界線とみなされるため、建替え時に敷地の一部が道路扱いになる（セットバック）ことがあります。
• 道路に当たらない通路：見た目は道でも42条の道路に該当しなければ、そこに接しているだけでは43条1項を満たしません。
• 43条3項の条例：地方公共団体は、特殊建築物や大規模な建築物などについて、条例で接道の条件を上乗せできます。

再建築不可になりやすい敷地の形

43条2項の「認定」と「許可」

43条2項は、1項の接道を満たさなくても建築できる例外を2つ定めています。

具体的な基準は特定行政庁ごとに定められています。たとえば東京都は2号許可について一括審査の「許可同意基準」を公表し、千葉市は許可・認定の前に担当窓口へ事前相談するよう案内しています。過去に同じ通路沿いで許可が出ていても、今回も同じ結論になるとは限りません。

リフォームで使い続ける計画の注意点

令和7年（2025年）4月施行の建築基準法改正で、いわゆる4号特例が縮小されました。2階建て、または延べ面積200㎡超の建築物は「新2号建築物」とされ、構造によらず大規模の修繕・大規模の模様替も建築確認の対象になっています（札幌市の案内による）。再建築不可の住宅を大規模に改修して売る・使う計画は、確認申請の要否と接道の扱いを建築士と特定行政庁に先に確認する必要があります。

売却前に調べる順番

1. 道路の種別：市区町村の建築指導・道路担当で、前面の道が42条のどの道路か（または道路でないか）を確認します。
2. 接している長さ：地積測量図や現況測量で、道路に接する部分の長さを確認します。古い図面と現況がずれていることがあります。
3. 2項道路ならセットバック：後退部分の面積と、そこにある塀・門などの扱いを確認します。
4. 43条2項の見込み：認定・許可の基準と事前相談の窓口を確認し、可能性があるか、何が必要かを聞きます。
5. 隣地との関係：隣地の一部を買う・借りることで接道を満たせる可能性があるかを整理します。

査定を比べるときに聞くこと

• 査定が「再建築不可のまま」の前提か、「43条2項の認定・許可が取れる」前提か
• セットバック後の有効面積で評価しているか
• 建物を残す前提か、解体前提か。解体費をどちらが負担するか
• 買主側の用途（賃貸、隣地と一体利用など）を価格の根拠として説明できるか