雨漏り・シロアリと契約不適合責任

不具合を知っている家をどう売るか。売主の責任の範囲を民法の条文で確認し、免責特約で何が免れ、何が免れないかを整理します。

契約不適合責任の基本

令和2年（2020年）4月1日施行の民法改正（債権法改正）後の売買では、引き渡した物が種類・品質・数量に関して契約の内容に適合しない場合、買主は売主に対して次の請求などができます。

通知の期間（民法566条）：種類・品質の不適合は、買主が不適合を知った時から1年以内に売主へ通知しないと、これらの請求ができなくなります。ただし、売主が引渡しの時に不適合を知っていた場合や、重大な過失で知らなかった場合は、この期間制限はありません。

免責特約と、その限界

売主が責任を負わない、または期間を短くする特約（免責特約）は結ぶことができます。ただし民法572条により、売主が知りながら告げなかった事実などについては、特約があっても責任を免れません。

個人が宅建業者に直接売る買取では、売主が個人のため宅建業法40条の制限はかからず、免責を条件にした提示が出ることがあります。どの範囲を免責にするのか（雨漏り・シロアリ・給排水・建物全体など）を条項で確認します。

雨漏り・シロアリで売主が用意する情報

• 雨漏りの場所、発生した時期、雨の強さとの関係、修理した日と業者
• シロアリ被害を見つけた場所と時期、駆除・予防処理の記録と保証書
• 修理後に再発したかどうか
• 点検で指摘されたが修理していない箇所
• 上記を告知書（物件状況等報告書）に記載し、控えを受け取る

建物状況調査（インスペクション）の使い方

建物状況調査は、建物の構造耐力上主要な部分等の状況を、国土交通省令で定める者が調査するものです。仲介の場合、宅建業者が交わす媒介契約書には、調査を実施する者のあっせんに関する事項を記載することになっています（宅建業法34条の2）。国土交通省は、調査が瑕疵の有無を判定するものではないことを標準媒介契約約款に明記したと案内しています。

売却前に調査をしておくと、不具合の有無と程度を書面で説明でき、修理してから売るか、現況のまま免責特約付きで売るかの判断材料になります。

修理してから売るか、現況で売るか